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中級Q６〜１０
Q6.ローン返済方法でお得なのは？
A.ローンの返済方法は、おもに元利均等返済と元金均等返済の2つです。元利均等返済は毎月の返済総額を一定にする方式、元金均等返済は、毎月返済する元金の額を一定にする方式です。元利均等返済は月々の返済額が変わらないため、資金計画の組み立てが容易ですが、トータルの返済額は元金均等返済よりも多くなってしまいます。したがって単純に考えれば元金均等返済の方が得なのですが、元金均等の場合は、初期の返済額が大きくなるというデメリットがあります。また融資業者によっては、元金均等返済を選べないこともあります。Q7.不動産販売業者の広告に載っている運用シミュレートは信用できる？
A.信用できるものとできないものがあると思いますが、あまり鵜のみにしない方が賢明でしょう。広告というのは、不動産の販売促進が目的ですから、嘘はないにしても、業者に都合のいい条件でシミュレーションされている可能性があります。例えば広告では、長期間、空室が出ないという想定で計算されていることがありますが、実際にはそんな物件はなかなかありません。入居率は高くても9割くらいを想定して計算するのが妥当です。また家賃が相場よりも高く設定されているケースもあります。利回りがいいからといって、安易に飛びつかず、自分で判断するクセをつけましょう。Q8.地価の目安を知るには？
A.土地の価格を計算するときは、国税庁の「相続税路線価」を参考にすると簡単です。これは相続税を算出する際の基準となるもので、毎年更新されます。インターネットで閲覧できるので、ぜひ調べてみてください。地域ごとに1あたりの価格が表示されているので、知りたい土地の面積をかければ、大体の目安をつかむことができます。ちなみにより正確な額を算出するには、土地の状況に応じて、さらに細かな計算が必要になります。相続税路線価のほか、土地価格の目安になるものとして、国税庁が発表する「公示地価」や都道府県から出される「都道府県地価調査」なども参考になるので覚えておきましょう。Q9.建物の価格の目安を知るには？
A.簡単なのは、地価と同じく、1あたりの単価をかける方法です。立地等によって単価は変わりますが、首都圏の場合、木造なら12〜13万円、鉄筋コンクリートなら13〜17万円というところが相場でしょう。例えば鉄筋コンクリートで占有面積40なら、40×15で600万円が大まかな目安。単価が分からない場合は、銀行や不動産会社に尋ねれば教えてくれるはずです。なお、中古の場合は新築よりも価格が落ちます。法定耐用年数は、鉄骨コンクリートなら47年、木造なら22年となっており、前述のマンションだと単純計算で、1年あたりマイナス約12.8万円。この12.8万円に建築年数をかければ、減価償却分の価格が分かります。Q10.賃貸物件の管理は専門の会社に任せておけば良い？
A.賃貸マンション購入後の管理は、専門業者に任せるのが一般的になっています。管理を任せておけば入居者からのクレームにも対応してくれますし、いざというときでも安心です。手数料を払うことで、入居率が下がっても満室時の賃料を保証してくれる会社もあり、家賃滞納に対するリスクを軽減するという意味でも有効です。ただ、長期間の家賃保証の場合、一定期間ごとに家賃の見直しがなされ、そのたびに保証金額が引き下げられるというケースがあるなど、油断できない面もあります。事前にしっかりと確認しておきましょう。